香港又要先行動?3個月Hibor連續飆升已到十年最高點,資金吃緊加息在即,香港豪宅降價甩賣原因在此

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距離美聯儲12月18日的議息會議僅剩8天時間,這次港元又要率先行動了!

今天,港元3個月Hibor利率飆升到十年來最高點,達到2.2889%,創下2008年11月以來最高點。同時,一個月及兩個月期利率均漲逾6個基點,分別報2.1851%、2.1946%。

香港銀行業會不會像9月19日一樣率先行動,調高定存利率,吸引資金?當時,也是在美聯儲加息之前8天時間,作爲香港三家發鈔銀行之一的滙豐銀行宣布次日起在香港提高港元、美元、人民幣定期存款利率。

顯然,年底資金面趨緊和短期拆借利率的急速上升有可能成爲香港銀行業再次加息的誘因。即便香港業不率先行動,一旦12月18日美聯儲再次加息,資金將回流美國,港元匯率再次轉向趨弱,也將推動銀行間加息。

除了香港各大銀行將上調存款利率外,香港的最優惠按揭利率預計也將逼近上調的臨界點。就在9月28日香港銀行業加息之後,11月份香港的樓市成交量已經腰斬,暴跌超50%。香港銀行業再次加息的後果,香港樓市能承受得住嗎?作爲香港核心資產的樓市還會有多大的跌幅? 一切都是未知數。


港行政長官林鄭月娥今日在出席活動時表示,香港樓市近月雖有向下調整,但遠遠未能抵消今年以來的升幅,如果有任何人幻想樓價一下跌,特區政府就會出手救市的話,「可以慳返」。

港元又要率先行動!3個月Hibor利率飆升到十年來最高點

今天,港元3個月Hibor利率飆升到十年來最高點,達到2.2889%,創下2008年11月以來最高點。同時,一個月及兩個月期利率均漲逾6個基點,分別報2.1851%、2.1946%。值得注意的是,3個月Hibor利率已經超越了今年9月28日的前期高點2.2836%,刷新了十年來最高點。


值得注意的是,前期高點,是在9月28日。當時,香港跟隨美聯儲加息,是在9月27日美聯儲加息之後,香港金管局跟隨加息,同時上調最優惠貸款利率,上調貼現窗基本利率25個基點,至2.50%。由此推動之下,香港Hibor利率全面走高。

但是,在香港的加息之前,其實銀行早已經行動。2018年9月19日晚間,也就是美聯儲加息之前8天時間,作爲香港三家發鈔銀行之一的滙豐銀行宣布次日起在香港提高港元、美元、人民幣定期存款利率。此舉被市場普遍認爲是銀行業率先行動應對美聯儲加息。隨後,東亞銀行也緊隨其後於同日宣布上調港元定存利率。隨後,東亞銀行也緊隨其後於同日宣布上調港元定存利率。

今天,港元3個月Hibor利率飆升到十年來最高點,一方面反應了年底結算的影響,另一方面也反應了香港銀行間市場對於美聯儲加息的提前應對,香港銀行市場依然預期12月有較高的機率加息。

不過,在隔夜Hibor利率、1月期Hibor利率和2月期Hibor利率上面,都沒有突破今年9月28日的Hibor利率的高點,顯示在美聯儲的利率表述出現轉變之後,市場偏「鴿」信號也在增強。

上圖是隔夜Hibor利率,當前報0.7911%,而9月28日高點爲3.8821%。

上圖是1個月Hibor利率,當前報2.1851%,而9月28日高點爲2.2743%。

上圖是2個月Hibor利率,當前報2.1946%,而9月28日高點爲2.2643%。

儘管隔夜拆借利率、1個月港元拆借利率和2個月港元拆借利率都沒有創下新高,但是總體仍然處於上漲態勢之中。

接下來的關鍵,還要看香港銀行業的動作。顯然,年底資金面趨緊和短期拆借利率的急速上升有可能成爲香港銀行業再次加息的誘因。接下來還要看,香港銀行業會不會像9月19日一樣率先行動,調高定存利率,吸引資金。

即便香港業不率先行動,一旦12月18日美聯儲再次加息,資金將回流美國,港元匯率再次轉向趨弱,也將推動銀行間加息。根據香港金管局數據來看,香港市場的外匯總資產明顯下降,資金面趨緊。

11月30日香港金管局公布,截至今年10月31日,外匯基金總資產達39550億港元,較9月底減少776億港元,其中外幣資產減少445億港元,港元資產減少331億港元。

港樓已不能承受加息之重

除了香港各大銀行將上調存款利率外,香港的最優惠按揭利率預計也將逼近上調的臨界點。此前,在9月28日香港金管局加息僅數小時之後,香港四家主要銀行——滙豐、恒生、中銀香港及渣打銀行齊齊上調香港貸款基準利率——港元最優惠貸款利率,爲2006年來首次。

利率上升、經濟放緩和人民幣貶值,香港房地產市場目前正經歷15年來最差的宏觀環境,在剛剛過去的11月,香港樓市成交腰斬,暴跌超50%。據香港土地註冊處數據,香港去年11月份住房銷售總量爲5694套,而今同期僅爲2635套,同比驟降了54%,創下2016年3月份以來32個月新低;而與今年10月份比,11月份亦下降了32.5%。11月份樓市成交金額也創2017年2月份後21個月新低。

更重要的是,不只是成交量下降,價格同樣也在下行,香港近期不少豪宅開始降價甩賣。

根據中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)顯示,香港11月房價環比跌幅達3.43%,已連續兩個月下跌,爲2016年以來持續時間最長的下跌。對比8月份的峯值,房價已經下跌了約5%。

此外,被視爲「香港樓市參考指標」的十大「藍籌屋苑」 也幾乎出現全面回調。12月4日,中原地產指出,2018年11月份十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得87套,總值6.64億港元,較10月的101套及7.63億港元,分別下跌13.9%及13.0%。

11月份的登記是反映10月期間的市況,樓價調整回軟,市民置業意欲減慢,二手成交持續低迷疲弱,以致十大屋苑交投連跌七個月。成交套數首度跌破100套的水平,較10月的低位更低,是創1996年1月有紀錄以來近23年歷史新低,而金額是創2016年3月6.29億港元後的逾兩年半新低。

成交量價齊跌,香港房價崩盤的危機感再次降臨。此前,最讓香港人刻骨銘心的記憶,是在1998年。那一年股市暴跌、樓市崩盤、聯繫匯率制度也差點宣告終結,許多奮鬥了幾十年終於買到房子的中產階層家庭一夜之間淪爲千萬負翁。

當年香港房價腰斬7成之後,600多萬人口中有超過10萬名負資產者,考慮到債務人背後的家庭,如果按照當時香港240萬套房產來計算的話,大約有5%的家庭資不抵債。

由於香港當時買房可以按揭9成,許多害怕趕不上車的普通家庭也加足了十倍槓桿在97年殺入了樓市。房價暴跌7成之後,1000萬的房子只剩下300萬的價值,銀行就會要求借款人追加抵押物,沒有的話房子就會被銀行拿去拍賣。

受本次房價下跌的影響,香港今年已出現購房違約案36起!甚至連香港地政署對香港山頂文輝道12號豪宅地皮的招標也宣布「流產」,原因當然是因房價下跌,各個競標企業給出的報價都未達到政府原定的底價。



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